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Wann platzt die Blase? Chinas Berg- und Talfahrt auf dem Immobilienmarkt nach dem Konjunkturpaket

Bauboom in China - Konjunkturpaket und Blasenwirtschaft

Ein 460-Millionen-Euro-schweres Konjunkturpaket legte Chinas Regierung 2009 auf, um in der weltweiten Finanzkrise den Binnenmarkt zu stärken. Kapital floss vor allem in den Immobiliensektor und pumpte ihn auf wie eine Seifenblase. Dann hat die Regierung reagiert. Der Hypothekenzins und der Eigenkapitalanteil beim Kauf einer Zweitwohnung wurden erhöht. In Shanghai und Chongqing wurde eine neue Grundbesitzsteuer eingeführt. Jetzt sind die Preise für Wohnraum in Städten wie Peking, Shanghai und Shenzhen abgestürzt. Bauunternehmer und Käufer stehen nun kurz vor der Insolvenz. Andere freuen sich auf ein baldiges Ende des Immobilienspuks. Zusammengetragen von Inés Henning.

Freiheit für den Immobilienmarkt

Liu Ligang, Chef-Ökonom der ANZ-Bank in Hongkong, fordert die Lockerung der eingeführten Maßnahmen und warnt vor den Folgen einer Rezession auf dem Immobilienmarkt:

与2008年不同的是,政策的放松也难以像当年那样迅猛而直接,在尝过一次房地产市场的”过度繁荣”再”厉行调控”后,未来的政策放松也将会投鼠忌器。这样的共识已经在开发商中形成,这意味着房地产市场即使出现反弹,也将力度较弱。然而,房地产市场关乎整个国民经济的命脉,尽管整个经济增速对房地产市场的依赖度开始下降,但房地产仍然是目前推动中国经济增长的主要来源。与房地 产相关的钢铁、水泥、建筑材料以及工程机械的增速开始明显下滑,这将在未来造成工业上游以及中游需求的萎缩,而汽车销量也开始走软,也表明终端需求的减弱 范围开始扩大。
Im Gegensatz zu 2008 wird die Lockerung der Politik heute nicht so schnell und direkt wie damals erfolgen. Nach den Erfahrung der „übertriebenen Prosperität” und der „Durchführung der Regulierung” auf dem Immobilienmarkt, wird eine künftige Lockerung der Politik nicht so leicht fallen. Diese Erkenntnis hat sich schon bei den Immobilienhändlern durchgesetzt, was einen Rückstoß auf dem Immobilienmarkt bewirken wird, mit einer deutlichen Schwächung des Sektors. Der Immobilienmarkt betrifft jedoch die Lebensader der Gesamtwirtschaft des Landes. Auch wenn die Abhängigkeit des gesamtwirtschaftlichen Wachstums von der Immobilienbranche abzunehmen beginnt, so ist der Immobilienmarkt immer noch Hauptmotor des Wirtschaftswachstums in China. Der deutliche Abschwung des Wirtschaftswachstums in Branchen, die mit dem Immobiliengeschäft verbunden sind, wie die Zweige Stahl, Beton, Baumaterial und Baumaschinen, wird künftig in China eine Drosselung der Nachfrage in der Rohstoff-Industrie bewirken. Nachdem auch der Absatz für Autos schwächer wird, zeigt dies, wie die Ausweitung der sinkenden Nachfrage weiter zunimmt.

 

 

Mehr Transparenz

Für Wang Shucheng werden die neuen Steuerauflagen in Shanghai und Chongqing keinen Einfluss auf die Immobilienpreise haben:

从2011年上海和重庆两市开展的房地产税征收试点情况来看,平抑房价的效果有限。中国一方面是重税赋的国家,另一方面也是财政支出缺乏透明的国家。在这种情况之下,增加税种并不能给老百姓带来任何的益处。增加的税收只是会给政府的奢侈浪费提供财源而已。

Seitdem 2011 in Shanghai und Chongqing in einem Pilotprojekt Steuern auf Immobilien erhoben werden, kann man sehen, dass sie sich nur begrenzt auf Preisstabilität auswirken. Einerseits ist China ein Land mit hohem Steuersatz, andererseits mit mangelnder Transparenz in den Finanzausgaben. Unter diesen Bedingungen bringen erhöhte Steuern dem Volk keine Vorteile. Höhere Steuern sind lediglich eine Einnahmequelle der Regierung für luxuriöse Verschwendung.

 

Die Blase muss platzen

Im Beitrag „Je früher die Immobilienblase platzt, desto besser für China”, bedauert Blogger Cai Shenkun, dass die rückläufigen Preise sich nur auf wenige Städte beschränken und beschreibt Hintergründe und Auswüchse eines entfesselten Baubooms:

2011年即将过去,房价在一片讨伐围剿声中,暂缓了疯狂上涨的势头。但房价真正走上回归之路,似乎还很遥远,不值得乐观,甚至也不敢奢望。尽管媒体在喧嚷一些城市房价下跌的消息,擅长营销的房地产开发商也打出低扣折的广告吸引眼球。但国家统计局保守的统计数字显示,房价并没有出现真实的下跌。
房价疯涨令中国的超级富豪所拥有的财富也在疯狂增长,在任何一个经济正常的国家,房地产业从来就不是富豪的主要发来源,在一个正常的市场经济充分发达而政府不过度干预经济活动的国家里,房地产业的平均利润率和其他工业制造业以及服务业基本上是一致的,不可能出现那种通过大规模圈地囤地开发房地产而一夜暴富的情形。中国却是个特例,一个涉及14亿国民的民生领域却成了一个制造富豪的暴利产业,房地产开发商所拥有的财富又完全取决于和政府官员之间的私下交易。这种交易导致了一个严重后果,那就是谁与政府有重要关系或与主要官员能够达成默契,谁就能够获得最好的土地,谁就能获得暴富的机会。几乎所有因腐败下台的官员都从房地产商手中获得过巨额贿赂,也几乎所有涉及房地产领域的官员都从房地产商手中获得过贿赂!
中国社科院的一份统计报告曾透露:中国闲置房共有6540万套,在建房还有2250万套,如果以每套房供三人居住的话,闲置房和在建房相加共有8790万套,可供近三亿人居住。中国目前城镇人口为5.5亿,假设这个8790万套的一半投向市场就可以供1.5亿人居住。如果再算上中央政府未来要大建的3000万套保障房,到2014年,中国将剩余至少1.2亿套住宅。类似鄂尔多斯市康巴什新城和郑东新区这样的”城市幻影”或”幽灵鬼城”在中国绝非孤例。

纵观历史上从郁金香狂热开始到上世纪末的互联网热潮,可以得出一个结论,只要是泡沫就没有不破的道理。虽然这个道理很难行得通,其中最根本的原因在于,中国的房地产市场是一个半市场化的市场,市场价格的形成不完全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果。房价运行机制中牵扯到了太多的利益博弈,因此价格形成远远不是供需平衡那么简单。如果有一天市场的力量强大到任何利益一方都无法抵挡的地步,房价才会真正的回归理性。

是泡沫,最好让它破灭,而且越早破灭越好。

Das Jahr 2011 neigt sich dem Ende zu, und die kritisierten Immobilienpreise haben mit ihrem verrückten Anstieg nachgelassen. Aber der Weg zu wahrlich rückläufigen Preisen ist noch ziemlich lang, Optimismus ist nicht angesagt und man sollte nicht zu große Erwartungen hegen. Auch wenn die Medien zetern, dass in einigen Städten die Immobilienpreise gesunken sind, marketingkundige Immobilienmakler den Blick auf Inserate mit Preisrabatten lenken, ist nach den Statistiken des staatlichen Statistikamtes kein echter Rückgang der Immobilienpreise zu verzeichnen.
Der verrückte Anstieg der Immobilienpreise hat den Reichtum der Reichen ebenso verrückt ansteigen lassen. Eigentlich ist der Immobilienmarkt aber nicht Hauptquelle für Wohlstand, in jedem anderen normalen Land mit einer genügend entwickelten Marktwirtschaft, einem nicht übermäßigen Eingreifen der Regierung in das Wirtschaftsleben und einem Immobiliensektor, dessen durchschnittliche Rendite grundsätzlich der der Industrie-, weiterverarbeitenden Industrie- und Dienstleistungsbranche gleicht, ist es unmöglich, dass über das umfangreiche Erwerben von Grund und Boden ein Immobilienmarkt entsteht, der über Nacht zu Reichtum führt. China ist hier eine Ausnahme, ein Gebiet mit 1,4 Mrd. Menschen mit einfachem Lebensstandard hat eine reiche und zinsträchtige Branche hervorgebracht, in der der Reichtum der Immobilienmakler außerdem vollständig von heimlichen Abmachungen zwischen Staatsbeamten abhängt. Diese Abmachungen haben weitreichende Folgen, die bedeuten, dass diejenigen, die mit der Regierung wichtige Beziehungen pflegen oder mit wichtigen Beamten ein stilles Übereinkommen treffen können, auch den besten Grund und Boden oder die ertragreichsten Gelegenheiten bekommen. Beinahe alle Beamte, die wegen Korruption ihr Amt niederlegen mussten, sind von Immobilienmaklern mit großen Summen bestochen worden. Eigentlich wurden fast alle Beamte, die einen Bezug zu einem Immobiliengebiet haben, von Immobilienhändlern geschmiert.
Eine Statistik der Chinese Academy of Social Sciences (CASS) zeigt, dass in China 65,4 Mio. Appartements leer stehen und sich 22,5 Mio. Wohnungen im Bau befinden. Wenn man rechnet, dass in jeder Wohnung insgesamt drei Menschen leben, und sich die leer stehenden mit den sich im Bau befindlichen Wohnungen zusammen auf 87,9 Mio. belaufen, können insgesamt 300 Mio. Menschen Wohnraum erhalten. Die städtische Bevölkerung in China beläuft sich auf 550 Mio. Menschen. Angenommen von den 87,9 Mio. Wohnungen kommt die Hälfte auf den Markt, dann wird für 150 Mio. Menschen Wohnraum geschaffen. Zählt man noch die 30 Mio. Niedrigpreiswohnungen hinzu, die die chinesische Zentralregierung in Zukunft bauen will, so ist bis zum Jahr 2014 mit einem überflüssigen Wohnraum von mindestens 120 Mio. Appartements zu rechnen. „Phantomstädte” oder „Geisterstädte” wie wir sie aus den NeubaugebietenKangbashen in der Stadt Ordos in der Inneren Mongolei oder aus Zhengdong kennen, sind in China keine einsamen Beispiele.
Zieht man eine Lehre aus der Geschichte vom Beginn der Großen Tulpenmanie bis zum Internet-Hype am Ende des letzten Jahrhunderts, ist es dieses Prinzip: eine Blase muss platzen. Zwar ist dieses Prinzip schwer durchzuhalten – eine der wichtigsten Ursachen dafür ist, dass der chinesische Immobilienmarkt nur eine halbe Marktorientierung hat. Die Immobilienpreise werden nicht von Käufer und Verkäufer verhandelt und sind nicht das Ergebnis einer Interessensbilanz. Der Mechanismus, nach dem die Immobilienpreise funktionieren, ist mit zu vielen Interessenskonflikte behaftet, weshalb die Preise nicht einfach durch Angebot und Nachfrage bestimmt werden. Erst wenn eines Tages die Kräfte des Marktes so stark werden, dass sie von keiner Interessensseite mehr gestoppt werden können, werden die Preise wirklich wieder zur Vernunft zurückkehren.

Wir haben eine Blase, und je früher sie platzt, desto besser.

 

 

 

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